Unter einer Eigenbedarfskündigung in München versteht man die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, weil dieser die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

  1. Gesetzliche Grundlage der Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist ein in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB normierter Kündigungsgrund und ist auf alle Wohnraummietverhältnisse anwendbar. Eine Eigenbedarfskündigung von Gewerberäumen ist nicht möglich.

  1. Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung

 a. Vorliegen eines Grund für eine Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung dann aussprechen, wenn er die Wohnung

  • für sich,
  • seine Familienangehörigen oder
  • für Angehörige seines Haushalts benötigt

b. Ausspruch und Form einer Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist eine einseitige  Willenserklärung des Vermieters. Sie muss schriftlich erklärt werden – sog. Schriftformerfordernis (§ 568 Abs. 1 BGB).

c. Zugang der Kündigungserklärung

Die Kündigungserklärung ist empfangsbedürftig, d. h. sie muss dem oder den Mietern zugehen.

d. Adressat der Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist gegenüber der Mietpartei zu erklären. Wer Mieter ist, lässt sich anhand des Mietvertrags eruieren (etwaige Nachträge beachten). Sind mehrere Personen Mieter, so muss die Eigenbedarfskündigung gegenüber jedem einzelnen Mieter erklärt werden, jedem einzelnen fristgerecht zugehen und die fristgerechten Zustellung(en) im Streitfall nachweisbar sein.

  1. Fristen 

 Bei dem Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind Kündigungsfristen einzuhalten. Prinzipiell kann die Kündigung mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende erklärt werden. Dabei ist es ausreichend, wenn die Kündigungserklärung am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist dem Mieter oder den Mietern zugeht. Der Gesetzgeber hat dies relativ kompliziert formuliert: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“

 

Beispiel:  Die Kündigungserklärung, die das Mietverhältnis zum Ablauf des 31.07.2017 beenden soll, muss dem Mieter oder den Mietern spätestens am 04.05.2017 zugehen (der 01.05.2017 ist ein Feiertag).

 

Die Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

  1. Ausgewählte Problemkreise bei Eigenbedarfskündigungen

Die Fallstricke und mögliche Probleme bei Eigenbedarfskündigungen sind vielfältig. Vermieter sind gut beraten, hier genau zu arbeiten oder sich professioneller Unterstützung zu bedienen. Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen kommen in der Praxis überaus häufig vor.

 

Mögliche Fehlerquellen:

  • Formelle Mängel der Eigenbedarfskündigung
  • Fehler bei der Zustellung der Kündigungserklärung oder fehlender Zustellungsnachweis
  • Ungenaue oder ungenügende Begründung der Eigenbedarfskündigung
  • Vorgetäuschter Eigenbedarf (führt zum Schadensersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter)
  • Wegfall des Eigenbedarfsgrunds, Anbietpflicht nach Wegfall der Eigenbedarfsgrunds
  • Rechtsmissbrauch der Eigenbedarfskündigung (z. B. absehbarer Eigenbedarfs bei Abschluss des Mietvertrags, ohne diesen zu offenbaren)
  • Eigenbedarf bei Personengesellschaften (z. B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), Kommanditgesellschaft (KG), Offene Handelsgesellschaft (OHG)) bzw. bei Kapitalgesellschaften (z. B. Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), Aktiengesellschaft (AG))
  • Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung bei Umwandlung in Wohnungseigentum nach Überlassung an den/die Mieter (§ 577 a BGB)
  1. Sondervorschriften für Eigenbedarfskündigungen in München und Umgebung

Nach § 577 a Abs. 1 und 3 BGB besteht in München abweichend vom gesetzlichen Grundsatz eine sog. Kündigungssperrfrist von 10 Jahren anstelle von 3 Jahren. Das bedeutet, dass in München in den in § 577 a BGB genannten Fällen eine Eigenbedarfskündigung erstmals nach 10 Jahren ausgesprochen werden kann. Die Kündigungssperrfrist greift in folgenden Fällen:

 

  • Umwandlung des Hauses in Wohneigentum nach Überlassung an den/die Mieter (Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz / WEG).
  • Veräußerung der Wohnung nach Überlassung an den/die Mieter an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber
  • Belastung der Wohnung mit einem Recht zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
  1. Durchsetzung 

Ob der oder die Mieter auf Grund der Eigenbedarfskündigung ausziehen, erfährt der Vermieter in der Regel erst zu dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigung wirksam wird. Der oder die Mieter ziehen einfach zum Kündigungszeitpunkt nicht aus.

 

Tritt dieser Fall ein, muss der Räumungsanspruch gerichtlich durch ein Klageverfahren durchgesetzt werden.

Sachlich Zuständig ist hierfür unabhängig vom sog. Streitwert das Amtsgericht (Abteilung für Mietsachen).

Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung gelegen ist. Für Wohnungen in München (Stadt München und Landkreis München) ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig.

  1. Verfahrensdauer und Kosten einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs

Räumungsklagen sind von den Gerichten vorrangig und möglichst zügig zu bearbeiten. Mit Verfahrensdauern von ca. 3-6 Monaten muss dennoch gerechnet werden.

 

Auch bei Räumungsklagen richten sich die Kosten für den Rechtsanwalt und das Gericht, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wird, nach dem sog. Gegenstandswert bzw. Streitwert. Der Streitwert errechnet sich nach der Jahresnettokaltmiete. Anhand der Jahresnettokaltmiete können wir Ihnen als Ihr Rechtsanwalt die Kosten für eine Räumungsklage berechnen.

  1. Eigenbedarfskündigung und deren Durchsetzung vom Rechtsanwalt / Fachanwalt

Es ist ratsam, sich bereits bei der Formulierung von Eigenbedarfskündigungen durch einen Rechtsanwalt, besser noch durch einen Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen. Nur so können Sie sicher sein, dass sowohl die formellen als auch inhaltlichen Voraussetzungen eingehalten werden.

 

Wir beraten Sie bereits im Vorfeld, eruieren mit Ihnen die genaue, rechtssichere Formulierung der Kündigungserklärung wegen Eigenbedarfs, sorgen für die Zustellung(en) und deren Nachweis und setzen – wenn erforderlich – Ihren Räumungsanspruch außergerichtlich und gerichtlich durch.

 

Vertrauen Sie unserer Erfahrung und unserer Professionalität. Wir sind Rechtsanwälte und Fachanwälte und beraten und vertreten Sie zuverlässig in allen Fragen rund um die Eigenbedarfskündigung. Wir vertreten Sie in München und in ganz Deutschland.