Unter einer Eigenbedarfskündigung in München versteht man die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, weil dieser die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

1. Gesetzliche Grundlage

Die Eigenbedarfskündigung ist ein in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB normierter Kündigungsgrund und ist auf alle Wohnraummietverhältnisse anwendbar. Eine Eigenbedarfskündigung von Gewerberäumen ist nicht möglich.

2. Voraussetzungen

 a. Vorliegen eines Grund für eine Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung dann aussprechen, wenn er die Wohnung

• für sich,
• seine Familienangehörigen oder
• für Angehörige seines Haushalts benötigt

b. Ausspruch und Form einer Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist eine einseitige  Willenserklärung des Vermieters. Sie muss schriftlich erklärt werden – sog. Schriftformerfordernis (§ 568 Abs. 1 BGB).

c. Zugang der Kündigungserklärung

Die Kündigungserklärung ist empfangsbedürftig, d. h. sie muss dem oder den Mietern zugehen.

d. Adressat

Die Eigenbedarfskündigung München ist gegenüber der Mietpartei zu erklären. Wer Mieter ist, lässt sich anhand des Mietvertrags eruieren (etwaige Nachträge beachten). Sind mehrere Personen Mieter, so muss die Eigenbedarfskündigung gegenüber jedem einzelnen Mieter erklärt werden, jedem einzelnen fristgerecht zugehen und die fristgerechten Zustellung(en) im Streitfall nachweisbar sein.

3. Fristen 

 Bei dem Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind Kündigungsfristen einzuhalten. Prinzipiell kann die Kündigung mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende erklärt werden. Dabei ist es ausreichend, wenn die Kündigungserklärung am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist dem Mieter oder den Mietern zugeht. Der Gesetzgeber hat dies relativ kompliziert formuliert: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“

Beispiel:  Die Kündigungserklärung, die das Mietverhältnis zum Ablauf des 31.07.2017 beenden soll, muss dem Mieter oder den Mietern spätestens am 04.05.2017 zugehen (der 01.05.2017 ist ein Feiertag).

Die Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

4. Ausgewählte Problemkreise bei Eigenbedarfskündigungen

Die Fallstricke und mögliche Probleme bei Eigenbedarfskündigungen sind vielfältig. Vermieter sind gut beraten, hier genau zu arbeiten oder sich professioneller Unterstützung zu bedienen. Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen kommen in der Praxis überaus häufig vor.

Mögliche Fehlerquellen:

• Formelle Mängel der Eigenbedarfskündigung
• Fehler bei der Zustellung der Kündigungserklärung oder fehlender Zustellungsnachweis
• Ungenaue oder ungenügende Begründung der Eigenbedarfskündigung
• Vorgetäuschter Eigenbedarf (führt zum Schadensersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter)
• Wegfall des Eigenbedarfsgrunds, Anbietpflicht nach Wegfall der Eigenbedarfsgrunds
• Rechtsmissbrauch der Eigenbedarfskündigung (z. B. absehbarer Eigenbedarfs bei Abschluss des Mietvertrags, ohne diesen zu offenbaren)
• Eigenbedarf bei Personengesellschaften (z. B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), Kommanditgesellschaft (KG), Offene Handelsgesellschaft (OHG)) bzw. bei Kapitalgesellschaften (z. B. Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), Aktiengesellschaft (AG))
• Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung bei Umwandlung in Wohnungseigentum nach Überlassung an den/die Mieter (§ 577 a BGB)

5. Sondervorschriften

Nach § 577 a Abs. 1 und 3 BGB besteht in München abweichend vom gesetzlichen Grundsatz eine sog. Kündigungssperrfrist von 10 Jahren anstelle von 3 Jahren. Das bedeutet, dass in München in den in § 577 a BGB genannten Fällen eine Eigenbedarfskündigung erstmals nach 10 Jahren ausgesprochen werden kann. Die Kündigungssperrfrist greift in folgenden Fällen:

• Umwandlung des Hauses in Wohneigentum nach Überlassung an den/die Mieter (Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz / WEG).
• Veräußerung der Wohnung nach Überlassung an den/die Mieter an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber
• Belastung der Wohnung mit einem Recht zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

6. Durchsetzung

Ob der oder die Mieter auf Grund der Eigenbedarfskündigung in München ausziehen, erfährt der Vermieter in der Regel erst zu dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigung wirksam wird. Der oder die Mieter ziehen einfach zum Kündigungszeitpunkt nicht aus.

Tritt dieser Fall ein, muss der Räumungsanspruch gerichtlich durch ein Klageverfahren durchgesetzt werden.

Sachlich Zuständig ist hierfür unabhängig vom sog. Streitwert das Amtsgericht (Abteilung für Mietsachen).

Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung gelegen ist. Für Wohnungen in München (Stadt München und Landkreis München) ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig.

7. Verfahrensdauer und Kosten einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs

Räumungsklagen sind von den Gerichten vorrangig und möglichst zügig zu bearbeiten. Mit Verfahrensdauern von ca. 3-6 Monaten muss dennoch gerechnet werden.

Auch bei Räumungsklagen richten sich die Kosten für den Rechtsanwalt und das Gericht, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wird, nach dem sog. Gegenstandswert bzw. Streitwert. Der Streitwert errechnet sich nach der Jahresnettokaltmiete. Anhand der Jahresnettokaltmiete können wir Ihnen als Ihr Rechtsanwalt die Kosten für eine Räumungsklage berechnen.

8. Durchsetzung vom Rechtsanwalt gemäß Mietvertrag in München

Es ist ratsam, sich bereits bei der Formulierung von Eigenbedarfskündigungen durch einen Rechtsanwalt, besser noch durch einen Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen. Nur so können Sie sicher sein, dass sowohl die formellen als auch inhaltlichen Voraussetzungen eingehalten werden.

Wir beraten Sie bereits im Vorfeld, eruieren mit Ihnen die genaue, rechtssichere Formulierung der Kündigungserklärung wegen Eigenbedarfs, sorgen für die Zustellung(en) und deren Nachweis und setzen – wenn erforderlich – Ihren Räumungsanspruch außergerichtlich und gerichtlich durch.

Vertrauen Sie unserer Erfahrung und unserer Professionalität. Wir sind Rechtsanwälte und Fachanwälte und beraten und vertreten Sie zuverlässig in allen Fragen rund um die Eigenbedarfskündigung. Wir vertreten Sie in München und in ganz Deutschland.

Immobilienrecht in München

Vertrauen Sie unserer Erfahrung als Anwalt im Immobilienrecht München. Wir verfügen über mehrere Jahrzehnte Erfahrungen im Immobilienrecht und kennen den Markt und die Rechtsprechung, vor allem in München.

Unsere Leistungen im Immobilienrecht

Egal, ob Sie

• einen Mietvertrag über Ihre Immobilie abschließen wollen (Wohnraummietvertrag oder Gewerbemietvertrag),
• eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen,
• ein Immobilie bewerten möchten,
• ein Immobilie vererben oder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge steueroptimiert übertragen wollen,
• ein Immobilienprojekt in München oder anderswo entwickeln wollen,
• eine Immobilie nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder real teilen wollen,

wir sind Ihr erster Ansprechpartner.

Abschluss eines Mietvertrags in München und deutschlandweit

Kaum ein anderes Thema beschäftigt die Rechtsprechung und die Gesetzgebung mehr als die Wirksamkeit zahlreicher Vertragsklauseln, die in den Standard-Mietverträgen enthalten sind. Grundlegende Regelungen in Altmietverträgen stehen regelmäßig auf dem Prüfstand der Gerichte. Einige Beispiele:

• Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln
• Wirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln
• Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten / Nebenkosten
• wirksame Befristung von Mietverträgen über Wohnraum
• Schriftform und Wirksamkeit von Zeitmietverträgen über Gewerberaum
• richtige Vertretung bei Körperschaften

Durch unsere Tätigkeit und tiefgehende Erfahrung im Immobilienrecht kennen wir die Rechtsprechung und wenden diese an.

Kauf / Verkauf von Immobilien in München und weltweit

Der Verkauf und Kauf einer Immobilie sind komplex und kleinste Fehler schlagen sich in einem ungünstigen Kaufpreis wieder.Vor dem Kauf / Verkauf muss der Markt analysiert und ein günstiger Preis gefunden werden. In vielen Situationen muss die grundbuchrechtliche Situation geprüft und ggfls. Belastungen bereinigt und Zwangsversteigerungsverfahren zumindest ausgesetzt werden. Dann gilt es, den richtigen Vermarktungspartner zu finden oder selbst ein Exposée zu erstellen und die Immobilie zu vermarkten.

Eine über klassisches Immobilienrecht hinausgehende Beratung und Vertretung garantiert Ihnen die Erzielung eines höchst möglichen Verkaufspreises bzw. den Erwerb zu einem angemessen, marktgerechten Preis. Über unser Netzwerk haben wir Zugriff auf verschiedene Vermarktungspartner, egal ob Sie eine Wohnung, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder ein Komplex verkaufen oder entwickeln wollen. Dabei sind wir nicht nur in München, sondern deutschlandweit als Ihr Anwalt für Immobilienrecht tätig.

Bewertung von Immobilien

Für zahlreiche Fallgestaltungen müssen Sie eine Bewertung der Immobilie vornehmen:

- bei Immobilienvermögen in Erbfällen sollten Sie den Wert zur Aufnahme in die Erbschaftssteuererklärung ermitteln, bevor das Finanzamt hier eine qualifizierte Schätzung vornimmt. Erfahrungsgemäß ist es schwierig, von einem vom Finanzamt ermittelten Wert wieder wegzukommen, ohne ein Einspruchs- oder Klageverfahren zu beschreiten.

- bei Schenkungen von Immobilien, z. B. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, ist es zwingend erforderlich, vor der Übertragung im Hinblick auf Freibeträge den Wert im Vorfeld zu ermitteln bzw. ein Sachverständigengutachten einzuholen.

- Bei Neuerwerb einer Immobilie zur Vermietung müssen Sie dem Finanzamt zusammen mit der ersten Einkommensteuererklärung die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung für Abnutzung mitteilen und dabei den nicht der Abschreibung unterliegenden Anteil für Grund und Boden ermitteln und plausibel darstellen. Fehler und Ungenauigkeiten im Vorfeld gehen zu Ihren Lasten.

- Wertermittlungen im Rahmen der Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften, Bruchteilsgemeinschaften und Bewertung von Firmenvermögen.

Vererben / Verschenken von Immobilien

Beachten Sie steuerrechtliche, immobilienrechtliche und erbrechtliche Fallkonstellationen. Ein Schenkungsvertrag zur Ausnutzung von Freibeträgen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge muss genau ausgestaltet (nach Immobilienrecht) sein und dem Übergeber die Möglichkeit haben, bei Vorversterben des Beschenkten, Verkauf / Belastung oder Insolvenz durch den Beschenkten die unentgeltliche Rückübertragung zu fordern.  Dieses Spannungsfeld zwischen drei Rechtsgebieten ist im Immobilienrecht die besondere Herausforderung. Hier unterstützen wir Sie durch eine an der höchstrichterlichen Rechtsprechung orientierten Beratung und Vertragsgestaltung in enger Zusammenarbeit mit Ihrem Steuerberater und einem Notar Ihres Vertrauens.

Entwicklung von Immobilienprojekten

Auch bei der Entwicklung von Immobilienprojekten kommt es entscheidend auf eine gute Planung und Vorbereitung an. Spannungsfelder sind oft Immobilienrecht, Mietrecht (Prüfung bestehender Mietverträge, Due Dilligence), öffentliches Recht (Verwaltungsrecht), öffentliches und privates Baurecht. Über unser selbst aufgebautes, gewachsenes Netzwerk in München und Deutschland greifen wir fallweise auf externe Experten zurück, die für uns konkrete Fragenstellungen fallweise beantworten. So bieten wir Immobilienrecht in München aus einer Hand.

Immobilienrecht - Teilung einer Immobilie real oder nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in München und deutschlandweit

Auf Grund unserer intensiven Tätigkeit im Wohnungseigentumsrecht erarbeiten wir sowohl für kleine als auch für große, komplexe Anlagen Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen. Dabei bringen wir unsere Kenntnis über die aktuellste Rechtsprechung und die klassischen Problemfelder ein und erarbeiten zusammen mit dem Notar Ihres Vertrauens eine für Ihr Objekt passende und rechtlich gültige Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Verträge "von der Stange" passen fast nie; der Vertragsersteller muss das Objekt und die dahinter stehenden Problemkreise verstehen.

Wir sind Ihre kompetenten Partner in München. Vertrauen Sie Ihrem Anwalt für Immobilienrecht in München.

Die Durchsetzung einer Räumung und Herausgabe einer Wohnung, einer Garage, eines Stellplatzes oder eines Gewerberaums nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt über eine sog. Räumungsklage, die bei dem örtlich und sachlich zuständigen Gericht (bei Wohnung in München in der Regel das Amtsgericht München) erhoben werden muss.

1. Voraussetzung einer Räumungsklage

Voraussetzung für die Erhebung einer Räumungsklage ist die Beendigung des Mietverhältnisses. Ein Mietvertrag kann auf unterschiedliche Weise beendet werden:

• Durch vereinbarten Zeitablauf (Zeitmietverträge)
• Durch Aufhebung des Mietvertrags (z. B. Anfechtung)
• außerordentliche fristlose Kündigung (z. B. bei Rückstand mit Mietzahlungen)
• ordentliche Kündigung (z. B. Eigenbedarfskündigung, Verwertungskündigung)

2. örtliche Zuständigkeit (wann ist München zuständig?)

Zuständig für Räumungsklagen sind die Gerichte, in dessen Bezirk sich die Mietfläche befindet, die geräumt und herausgegeben werden soll.  Bei Flächen in München sind die Gerichte in München zuständig.

3. Sachliche Zuständigkeit

Sachlich zuständig sind in Streitigkeiten über Wohnraum die Amtsgerichte, bei anderen Flächen das Landgericht, wenn der sog. Streitwert über € 5.000,00 liegt.

Beispiel: Für eine Räumungsklage über eine Wohnung in München ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig.

Sofern gegen ein Urteil Berufung eingelegt wird, ist das Landgericht (bei Wohnungen) bzw. bei anderen Flächen das Oberlandesgericht zuständig, wenn der Streitwert über € 5.000,00 liegt.

Beispiel: Für Berufungen gegen Urteile über Räumungsklagen des Amtsgerichts München ist das Landgericht München I zuständig, für Berufungen gegen Entscheidungen über Räumungsklagen des Landgerichts München das Oberlandesgericht.

4. Verfahrensdauer bei Räumungsklagen

Räumungsklagen sind von den Gerichten vorrangig und möglichst zügig zu bearbeiten. Mit Verfahrensdauern von ca. 3-6 Monaten muss dennoch gerechnet werden.

Nur in Ausnahmefällen kann man eine Räumungsklage über eine Einstweilige Verfügung umgehen. Die ist möglich bei verbotener Eigenmacht (z. B. Hausbesetzerfälle) und bei akuter Gefahr für Leib und Leben. Neu aufgenommen ist, dass eine Räumung über eine Einstweilige Verfügung erreicht werden kann, wenn der Mieter kurz vor dem Urteil über eine Räumungsklage oder danach die Wohnung an einen Dritten überlässt und so versucht, die Räumung zu vereiteln.

5. Kosten

Auch bei Räumungsklagen richten sich die Kosten für den Rechtsanwalt und das Gericht, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wird, nach dem sog. Gegenstandswert bzw. Streitwert. Der Streitwert errechnet sich nach der Jahresnettokaltmiete. Anhand der Jahresnettokaltmiete können wir Ihnen als Ihr Rechtsanwalt die Kosten für eine Räumungsklage berechnen.